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5000亿之后:万科寻求“新赛道”增长

2018-01-08 08:38 来源:21世纪经济报道
  刚刚过去的2017年,万科实现销售额5300亿,位居碧桂园之后。   2015-2017年,万科销售额已分别落后于绿地、恒大、碧桂园。屈居第二的万科是否变慢了?万科是否还在乎“老大”之位?这样的疑问总是充斥在坊间。   “销售规模和排行榜不再重要了。”在去年12月8日厦门见面会上,万科董事会主席郁亮公开表示,万科的发展商时代结束了;在城市配套服务商时代,大家的经验都是零,所有房企站在了同一起跑线上。   城市配套服务商的核心能力是运营,对于多种房地产物业空间的运营,是当下的房企、未来的城市运营商们的新赛道。   5000亿之后,在保持一定的销售规模基础上,万科的野心,便是继续引领行业,成为新赛道的王者。   “现在没有哪家企业在运营方面具有压倒性的优势,行业处在整体洗牌当中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进1月4日对21世纪经济报道记者表示。   在2017年万科股东大会上,郁亮提到,对于租赁、商业、物流、产业园区等细分物业运营,都要做到该领域数一数二的位置。   2017年,运用资本手段,进行多次股权投资的万科,联合收购普洛斯成为其第一大股东,借此一跃成为国内物流地产的老大;在最热门的长租公寓领域,万科泊寓是开发商品牌的阶段性市场第一。   新角色与万亿梦   过去的30多年,万科在创始人王石的带领下,登顶全球最大住宅开发商,一众房企如绿地、恒大、碧桂园、融创等紧随其后,将规模化开发演绎到极致。   CRIC、中原地产等多家机构指出,2017年,全国商品房销售额将历史性突破12万亿,销售面积也可能达到16亿平米的历史高位,但2018年盛况将不再,规模增长的天花板显现。   严跃进认为,对大型房企来说,传统开发模式下规模可以做大,但边际收益在递减。   对于2018年的房地产市场,万科在去年11月做出判断:2018年是个“小年”,调控政策放松的可能性很小,销售面积和销售金额双降,一二线城市房价难以上升。   “我们预计2018年限价不会放松,会随行就市推盘。”深圳万科有关人士近日对21世纪经济报道记者说。   该人士透露,万科内部还提出了“找活干,赚小钱”,在开发之外去做更多的新业务,寻找利润增长点。   早在2012年,万科已提出转型城市配套服务商,较早开始试水多种物业的运营,很多新业务从0到1、1到100,在各个城市公司和区域去探索。   目前,万科已衍生的多元化运营包括长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务。   2017年,越来越多的房企认同房地产进入下半场,新的租赁时代、存量时代到来,“开发商”的身份已不完全适用,开发+运营成为众多房企的新选择。   事实上,并不是万科一家在淡化开发商的身份,恒大地产早已改名为中国恒大,华润置地在2017年明确提出转型城市运营商,招商蛇口(20.750,0.08,0.39%)定位为城市和园区运营服务商,中海地产希冀成为“卓越的国际化不动产开发运营集团”,保利地产(14.510,0.07,0.48%)近期内部正式确立了开发+运营的模式。   宣称“楼市还处于钻石时代”的孙宏斌,其收购乐视、万达文旅的部分业务,也有补足多元化和运营能力的诉求。   2017年,万科在城市配套服务商战略上,又提出了“美好生活场景师”的概念,意图强化运营和服务。   1月2日,万科召开2018年目标与行动沟通会,郁亮最新提出,在城市配套服务商战略下万科要扮演好四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。   “万科不是不在乎当‘老大’,而是当什么样的‘老大’。”1月4日,一位接近万科的人士表示,万科对规模的诉求,是保持一个合适的水平,继续在前三甚至第一的位置没有问题;在运营方面,万科不仅要继续引领行业,还要争第一。毕竟每一个细分市场,比如商业、租赁、物流等,未来都可能是百亿级的利润。   值得注意的是,万科是第一家提出万亿计划的房企,但这个万亿不是销售而是市值。2015年,郁亮便抛出了“万亿市值”计划;创始人王石去年初又称,万科实现(开发+新业务)营收万亿只需6年。   扩张与盈利之辩   万科的万亿市值梦,不能建立在沙堤之上,而是建立在多业务的扩张和运营夯实之上。   2017年8月的中期业绩会上,郁亮最新提出了万科业务的五大分类,核心业务为房地产开发、物业管理,优势业务为商业、物流仓储;拓展业务包括长租公寓、冰雪度假,探索业务包括教育、养老,潜力业务则是轨道物业。   21世纪经济报道记者梳理发现,万科新业务的扩张主要有两种路径,一种是股权投资进行“嫁接”,一种是内部培育。   截至目前,万科主要在商业和物流领域利用资本的力量去整合、嫁接资源,借此快速达到行业领先。   去年3月,万科合作组建两只商业地产投资基金,并用以收购公司旗下42个商业地产项目,打包给印力集团统一管理。印力是万科前年底联合收购的商业运营平台。借助印力,万科商业运营排到了全国前三,万科印力管理的资产总建筑面积超过850万平方米。   同样在2017年,出资170亿元参与收购普洛斯后,万科成为占股21.4%的第一大股东。万科执行副总裁张旭透露,若计入普洛斯,万科物流版图扩大到近6000万平方米,占中国物流市场60%份额。   除了商业、物流之外,万科还投资了链家、华人文化基金等。据21世纪经济报道记者不完全统计,2017年万科的对外股权投资在300亿以上。   如果说利用资本进行“嫁接”,可以快速实现行业领先,那么城市公司各自培育的“赛马”机制下的长租公寓产业地产等业务,万科正面临多个强劲的竞争对手。   长租公寓是万科大力发展的业务。截至2017年三季度末,万科泊寓业务覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,开业间数约2.4万间;万科内部人士透露,到去年底,泊寓已进入27个城市,全国拓展储备房源达10万间。   这一领域的竞争日益激烈。龙湖、招商蛇口、保利地产、深业集团、碧桂园等房企也在积极发展长租公寓。   龙湖明确提出了未来三年要做到行业前三;碧桂园则提出了未来三年发展100万套的计划;招商蛇口、保利地产在租赁资产证券化上,也走在了万科的前面。   严跃进指出,虽然较早开始做长租公寓,但万科目前并未占据绝对优势。   从盈利的角度来看,万科物业服务、商业、物流发展较为成熟,盈利模式也已建立;其他业务的盈利模式则仍在探索。郁亮坦言,教育、养老的盈利模式是个问题。   大力发展的长租公寓,从万科各个城市公司的口径来看,目前也只是战略性业务,盈利性并不强。   广州泊寓总经理张成皓坦言,不论轻重资产,长租公寓的前期改造投入都较重,基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高,目前计算回本的时间都较长,一般轻资产项目需要6到7年左右。   标普认为,万科在非房地产领域的拿地和投资属“激进”行为,预计公司的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率在2017年底升至3倍左右。   不过在万科看来,在传统房地产销售“收成”还不错的时候,对新业务进行投资和培育是必要的,这是对未来的投资,也是获取新核心竞争力、成为新时代王者的代价。
编辑: 翁子盈
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