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黄其森:明年泰禾负债率要控制在75%以下

2017-12-25 09:05 来源:沙龙365国际
  泰禾集团董事长黄其森   黄其森意犹未尽。   聊了两个多钟头,临到交流会快结束时,他还讲述了一个故事。   17年前,黄其森在北京通州签了一大块地,选择0.3的容积率,决意建别墅、树标杆。他热血沸腾,但当时北京的别墅居住区是在空港,令这位初到京城的福建商人“满头大汗”。   起初,他建的别墅是地中海风格,当时地产界流行“欧风美雨”。很快,他发现一个问题,只要大风一吹,白墙就容易显脏,只好砸掉。他请来一批有名的艺术家帮忙,最后建出来的,又有些像非洲原始部落,又拆掉。   他陷入沉思,最后力排众议打造新中式院子。于是,有了今天的中国院子,它是泰禾院子系的“发端”,曾用名是“运河岸上的院子”、“泰禾红御”。如今,它的货值已从5亿元变成150亿元,邻居是北京市政府新政务区。   十年磨一剑,黄其森做“院子”,可谓是耐得住寂寞,他不想学其他开发商的模式,坚持做自己。“天道酬勤。”身着灰黑色西服、配浅粉色衬衣的他,一进门,就主动与媒体朋友交换名片。   从2013年起,一股“院子风”席卷中国,这是黄其森和泰禾集团带来的。他透露,泰禾集团2017年销售额将突破千亿元,2018年要翻番至2000亿元。   这种“弯道超车”,黄其森的底气从何而来?   截至2017年年底,泰禾至少手握6000亿元以上的土地储备货值,2018年可售货值达4000亿元。如果以50%去化率来推算,2000亿元是一个很保守的目标。虽然碧桂园已经突破5000亿元,但黄其森说,“泰禾才刚刚开场”。   这些土地,分布在中国约30个一二线城市。黄其森不贪大求全,坚决不去三四线城市、东北和西北区域。“只要进入的城市,泰禾一定要做到前三位。”黄其森笑称,泰禾城市总经理如果年收入不千万元,就不合格。   四年前,泰禾在国内拿了数个“地王”,被视为闽系地产商里最“激进”的代表。但今天回过来头来看,泰禾的做法具有前瞻眼光,它用一场场“热销”回击了当年对它的误读。   贯穿整个2017年,泰禾集团捷报频传。如,泰禾丽春湖院子以80亿元成为北京和中国销冠,泰禾南昌院子首次开盘赢得销售套数、总金额和面积“三冠王”,而更多的城市是一院难求。   有人总结,泰禾除了本身以精品定位之外,直接切中了买家们潜藏内心的家国情怀。有一次,融创中国董事局主席孙宏斌遇到黄其森,老孙打趣地说:“做品质的就我们两家了!”这两位地产大佬,相视一笑。   黄其森也很清楚,泰禾院子系的成功,离不开大环境,归结为“大国崛起”、中国人“文化自信”的表现。现实是,中国做中式产品地产商很多,鲜有如此顺风顺水者。   “产品的坚守。”黄其森一语道破其中的秘密,他也是院子系的主入口门头、抱鼓石等10大产品的专利设计人。截至2017年年底,泰禾已在17城开发了29座院子。   在中国地产界,黄其森拥有非同寻常的履历。他曾在银行工作过12年,且进入北京时间早,对政策把握精准。这令他一直保持极强的风险控制能力,善于控土地成本。前不久,他把一些金融股权投资清掉了。   高增长与高负债,像一对孪生姊妹,但拿捏好杠杠的平衡,会是一步稳操胜券的棋局。   和高速发展相比,2017年泰禾的回款相对稍慢些。主要原因有两个,一是商业有一定占比,回款较住宅慢;另一个是,预售证大多在第四季度发放。他称,这些都会在2018年的业绩得到很好的反映。黄其森预计,2018年泰禾的负债率要力争降至75%。   支撑泰禾业绩一路看涨的信心,主要来自两组关键数字。泰禾的土地成本一路走低至6000元/平方米,但成交均价在30000元/平方米左右——位居国内前列。若站在银行的角度看,泰禾的资产流动性很强,因为地价便宜。如果按照土地评估价来计算,泰禾的真实负债率仅有50%。   这得益于黄其森敏锐的市场判断力。从2016年开始,泰禾集团已不再通过招拍挂拿地,而是采取收并购手法。仅在2017年,泰禾就发生了43笔收并购。一时间,黄其森称为地产圈新晋的“并购王”。   这些被收购来的土地有一个特点:地价低,且很多是金融机构牵线的。“只要让泰禾来操盘,就愿意贷款。”黄其森做出收并购决策十分高效,不会超过三日。对于很多“生手”来说,并购往往是个雷区。   而黄其森是在挑项目。选择怎样的并购对象,他有自己坚守的底线:原则上产品面市不超过6个月。一般来说,对方会在原公司保留小部分股权,这不仅可带来股权转让的溢价,还能获得销售业绩的回报。   “做好事,有好报!”除了地产主业,黄其森也深度布局医疗健康、教育、养老、文化和金融保险等领域。“这就是美好生活。”他要围绕客户全生命周期展开服务。   这些“泰禾+”,黄其森的定位很明确,更多是为做公益和为业主提供增值服务,不要搞成产业化,甚至一再强调“不要赚钱”。   精彩对话(有节选):   问:您对政策和市场的判断是怎样的?泰禾能做到“弯道超车”,是不是因为知道什么内幕?   答:两万左右楼面价,当时卖到五万七八,有人说是不是再过半年,现房价格可能批得更高。我说算了,还有什么不满意的。我们先跑了,卖了七八十亿。还真没有什么内幕,只不过我们的心态比较好而已。后面如果没卖掉,打折都卖不掉了。土地成本不高,不管怎么调控,我心里不慌。   2013年,应该说泰禾做的非常漂亮,当时很多质疑,没有办法说清楚。2016年以后再看,大家都明白了,一线要往二线转。但去年上半年,我就跟团队说,如果大家都去一二线疯狂拍地时,我们对这个市场存有敬畏之心。去年开始,如果说拿地王有风险,泰禾几乎已经不在公开市场拿地了。从现在来看,我可以告诉你,拿地王的百分之百都要亏。公开市场拿的地,我估计50%以上是赔钱的。   我要告诉大家,泰禾风险意识非常强,但是借对宏观经济形势的判断,依靠专业的数据,不是说拍脑袋。   问:如何看待泰禾的战略布局?   答:对于泰禾来说刚刚开场,泰禾为什么不去三四线,三四线怎么做出精品?我从来不相信有什么物美价廉的事情。说实在话,做精品是要有基因的,不是说谁想干就可以,这是我们多年的积累,特别是文化要有内涵,需要有沉淀,只要土地成本控制住了,其它就有回旋余地了。   为什么三四线我们不看好?这两年有一些挤压效应,人口净流出,没有产业支撑,一旦市场变化,这种房子是断崖式的下跌。我想这时候进去还可以,但是你不能接最后一棒,不能赌这个概率。有一些企业,碧桂园、恒大在三四线的模式,泰禾不会学习,这是他们的优势。我们现在是坚守一二线。   问:现在国家一直鼓励搞特色小镇,很多地方也忽悠投资进去,对此您怎样看待?   答:现在中国比较多的“千城一面”,但是我想国家鼓励的不是这个,而是要有产业、人口的带动。泰禾现在在做这个事情,跟其他开发商不一样。要提倡美好生活,好的自然关系,然后结合美丽小镇、古村落的保护。包括在一些适合的地方做一些医疗、养老。   所以泰禾做的事情不仅仅是产业,更是民生工程。只有把这些事情都解决了,政府才会欢迎,老百姓才会欢迎,才有生命力,你不能说都算自己的帐。我再圈一些地,搞一些小镇,现在肯定不让了。   问:泰禾今年进行了很多并购,您的并购策略是什么?   答:收并购的合作模式里面,他们为什么选择泰禾合作?泰禾的产品以及营销、最重要的是,品牌带来的产品溢价是别的开发商没有的。以后还可以获得项目销售的溢价,那个金额比土地直接卖高价带来的回报更多,原来的开发商没有这个溢价能力,他们更倾向于跟我们合作。我们做长久合作,谈判过程中具有优势。   再看资产、包括负债。能抵抗风险的是资产的流动性,是现金的偿债能力。并表以后看存货的偿债能力。泰禾所有的土地在报表上都是以成本价格入帐,如果按照评估价格入帐的话,不考虑未来的销售溢价,直接并到报表里面去,权益会大幅度增加,负债率直接奔50%去了。   我们真正抗风险的是土地价格,第二个是土地规模,这都是硬性指标,对于合作,我们有选择的余地,别人也愿意跟我们合作,这是泰禾收并购的时候,区别于其它开发商的地方。   泰禾的核心竞争力,是品牌竞争力、产品的溢价能力,十九大后很多开发商身上承担的资金压力会越来越大,这个市场上将会出现比原来多得多的收并购的机会,我们可以进一步的好中选优,以低成本获取更多的土地。   问:您准备了多少子弹用于明年的并购?   答:目前大概500多亿。我们还要观察一下市场,如果市场平稳了就去并购,下行的话就再等等。即使不拿地,都可以干差不多三年时间。我们还是比较审慎的,还要看市场情况和销售情况再决定。《乐居新闻网 地产K线》
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